太原市迎泽区二手房"

太原市迎泽区二手房"

如果太原的均价是13000，那是不可能跌回六七千的，然而太原现在的房价并不是13000。

随着过去两年的普涨行情，太原作为山西省会也是直线飙升，价格飞涨。但很多人喜欢以小店、晋源、迎泽三区的房价作为太原的均价参考，却忽略了杏花岭、尖草坪、万柏林的价格。迎泽是太原的核心区，小店是土豪区，晋源跟小店意思差不多，这三个区不论新盘数量、次新盘数量、外来人口数量、企业密集度都是太原最高的，不过人口只占太原市区人口的55%，另外45%人口所在区，目前新盘均价1万出头，二手房均价8千，其中尖草坪区北部有大量七八千的新盘和次新盘。而类似西山、太钢、兴安、新华、二电等企业的宿舍区覆盖了几十万人口，这些宿舍区的整体均价大概也就七千多。

所以实际来说，南部三区均价大概能够达到1.3万，但是其他三区均价只有9千多，所以平均下来，太原市内六区实际均价大概是1.1万。

1.3万跌到7千，需要跌掉近40%，这对于一座人口净流入的省会城市而言是不太现实的，加之太原本身经济基础不强，抗风险能力较弱，工资水平低，虽然过去两年房价飙升，但是过去两年的成交量也是历史巅峰值，很多月薪两三千的家庭东拼西凑加贷款买了房子，结果没多久跌掉40%，试问除了无房族以外，谁会盼着这种事情发生？而且太原并不是炒房客的阵地，除了拆迁大户以外，家里基本都超不过两套房，所以也不会有人砸盘。那么既没人大量抛盘，那就没有暴跌的基础。

不过1.1万跌到八千却是有可能的。因为这区间跌幅只有27%，之所以说这个数字有可能触及，是因为近几个月很多先期涨幅过猛的城市回调幅度已经达到20%左右，比如厦门。然而调控还在延续，很多城市成交量仍在持续萎缩，那么继续下跌的话，触及25%-30%是有可能的。太原虽然单价没那么夸张，但是涨幅不比厦门这类城市小，所以未来如果超过15个二线及以上级别城市跌幅大于20%，那么太原恐怕也不会例外。

这是我之前的一篇文章，既然提问，那我就结合太原目前的楼市环境，在回答一番。

根据乐居的数据显示，目前太原新建商品住宅平均价格13000元/㎡左右，其中小店区房价最高，达到了15000元/㎡，晋源区、万柏林区、迎泽区、杏花岭区房价差不多，都在13500元/㎡左右，尖草坪区房价最低在10000元/㎡左右。

假设太原整体房价都跌回6、7000千元/㎡，意味着目前房价腰斩，完全没有可能！！！

昨天2019年太原土地第一拍，足以让人震惊，位于旧晋祠路的山西省警校旧址吸引了中国金茂、金地集团、万科集团、中国铁建、华润置地、华发集团、保利发展等等7家开发商，经过数十轮的激烈竞争后，最终以247000万元被中国铁建斩获，溢价率高达89%，楼面价创纪录的达到了7291元/㎡！

如果房价在6、7千元/㎡，省警校这个项目就是彻头彻尾的百分之一百万的赔钱，别以为国企就可以赔钱，还是这么无脑赔，将会涉嫌“国有资产流失”，你让相关领导为了你能买得起房去踩雷，是不是太天真了？！

过去2、3年，太原房价一路从7000元/㎡到13000元/㎡，这一波房价上涨是多种因素造成的，商品房去库存、城改棚改货币化安置、城市发展、交通路网完善是造成的。

根据社科院的数据显示，91.2%的家庭是有房的，如果让房价腰斩，意味着这些人的资产将损失一半，这其中有很多人是倾其一生举全家之力买的自住房，这不同于炒股赔钱！不仅有断供的金融风险，还可能会发生打砸售楼部的恶劣社会事件。

正因为此，在12月24日住建部会议上，着重提到“稳地价、稳房价、稳预期”，稳的意思大家都知道，就是说遏制房价大涨，也不会允许房价大跌，房价只会在合理可控范围内波动！那些希望房价腰斩的人，看起来更像是自己臆想而已！

认同我的观点，请在文章下面点赞，关注我，一个专注楼市的小伙伴！

在昨天突然聊到了一个未来的二手房成交博弈的话题，也就顺道写写所见所闻，所思所感。

2018年的楼市已经成为历史，2019年陆续开幕，摆在市场面前的，必然是购房者想买“葱价房”，售房者想卖“高价房”，楼市的博弈会如何？？

首先看一组数据：

A，我国的常住人口城镇化率为57.35%，年均提高1.2个百分点;2013-2016年城镇人口每年增加2000多万人。

B，2016年末，我国户籍人口城镇化率为41.2%

国家统计局收集的数据显示: 截止2017年初，我国的城镇化率平均为57.35%，有十个省份的城镇化率超过全国的平均水平。

注意：我们山西低于全国的平均值。而太原市至 2020 年的总体规划中预测其城镇化水平要达到为85%，太原市的城镇化发展还是非常领先的，而高城镇化率也必然增加了巨大的投资和消费需求，而衣食住行首当其冲的是住房的需求最为迫切。

其次来看看第二组数据：

国家统计局公布的数据显示，2016年全国居民人均住房建筑面积为40.8平方米。

国家统计局山西调查总队发布的抽样调查资料显示：2014年为29.35平米，2015年末，山西省城镇居民人均住房面积为31.96平方米。而作为省会的太原市，有数据显示人均33.51平米，而我未能找到官方数据，但是应该和山西城镇人均水平差距不大，而这个人均面积距离全国的人均面积还是有一定的差距,故而其发展潜力也是可预见的。

当然我相信很多人看到这个平局数字，会有感觉拖后腿的感觉。

第三来看第这组数据:

中国GDP年度增速为虽有下降趋势，但是在全球仍是少有的高速发展国家。

央行公布的2017年全年中国通货膨胀是7.5%。（通货膨胀率是按照GDP指数和CPI指数计算出来的，属于一个总体数据。）如果房产保持原值，也需要跑赢通过膨胀率。而国民财富GDP的增速，房价上涨实属必然。而太原市的GDP增速近几年基本跑赢了全国线，也是一个潜力和后劲十足的中西部重要战略的弱二线省会城市地位。

第四来看这个数据：

中国内地49个相对发达城市的套户比状况：套户比低于1的城市相对来说投资价值较高，特别是对于一些相关发达、人口增长速度较快的城市来说，具体包括以下城市：北京、上海、天津、徐州、温州、深圳、泉州、东莞、乌鲁木齐、合肥、宁波、太原。（注：以上数据来源于万科）

2018年中国城镇人口套户比大部门已经超过1.1左右，而目前太原市套户比不足1.1，这也是太原市目前强开发的城中村改造，品牌开发商依旧是拿地开发热情不减得重要原因。（套户比是量住宅存量充裕程度的国际通用指标，计算方法是厨卫浴齐全的成套住宅套数除以常住家庭户数，一般认为其均衡线为1.1。我们可以根据这个数值来对当前的房市做一点判断）

第五来自作者个人估算的数据：

中国的城镇人口的大部分二套房在交易税费中缴纳个人所得税（非唯一住宅出售必须有）占有70%以上，而二手房的业主普遍大部分选择继续置业。以2016-2018年我的二手房运营管理工作抽样梳理统计（自己从业期间每年约接触和统计1000余套二手房的成交）太原市二手房交易中个税缴纳比例会高达80%以上。而存在的个税的免征收依据满五年且唯一住宅。

我国的贫富差距在世界比较高，社会财富不均衡，也就说房产的分配并不均匀，虽然无法准确的统计，但推断约太原有二成到三成的居民家庭会拥有二套房以上的资产，其保有约占有了近六七成的房子。太原市常住人口近五成的家庭需要竞争为数不多的房产是常态，而且太原苏子和不断城镇化，进入居住城镇化的队伍的竞争者也是不断增多，尤其是可以选择自己的生存发展城市的80后90后群体。而太原城中村的住户何其富有和引进城者租房困难的对比写照。

第六组数据：

2016年规划的地铁，让太原这个城市有了新的一种房产生存态度，叫做“地铁房”，准确的来说是地铁预期房产。这里必要说一下，距离地铁200米以内有共振感，地铁房可不是越近越好。2008年我在上海工作，地铁临近的居住舒适感并不怎么好，而近十年不论是在北京，还后来去广州，重庆和长沙，地铁口的酒店一般不会做选择。但是地铁确实有神奇的增值疗效。

聊到这里来回答，买房想省钱，其实是不存在的，如果房产持续下跌，你不买才是最省钱的逻辑推理。卖房子的想多卖，其实也是难以存在的，因为过剩房产的供应并不是囤货可居操作市场。而最终的价格博弈往往会在跑赢经济发展和通货膨胀后，供需矛盾的上下波动震荡，只是买房的人没有平衡标准得到了是否少花钱的答案，而卖房人也无法达成自己多卖钱的认定。时间在变化，其实两边都不知晓真正的答案。

最后说两个购买二手房的故事：

第一个故事：我2016年初在公司做南城的二手房市场区域管理的时候，亲身经历过强硬的业主谈房产价格时候不肯降价一分，导致他三个月后有涨了五万，半年他有涨了二十万，一年后2017年有三个买家在他竞拍加价原始出售价格五十多万成交。

第二个故事:2017年11月我先后“看”上了二套房子，交通小区11F的140平米东户，忻州人130万，因付款方式未能协商一致错失。后“看”上北美晶域蓝湾一期10F的145平的房子，140万，业主南方人某装修公司老总周末谈妥。约周一签约，帮业主解除80万银行抵押，然而未能如期签约，2018年底，该老总联系到我，让我帮忙委托一中介出售，其价位为210+万。

而我的2017年在12月份在业主高于委托价2万的情况下，依旧选购了北美小区的一套二手房。约到业主来签约，我从培训员工的课堂上安排学员休息的时间，将已经填完的买卖居间合同签字画押，落定为安，签约二周后才到了购置的房内看房。

希望太原二手房市场的动向你能读懂，太原这个市场，也许值得你来期待，毕竟深爱这座城市的人，总要持有一只该城市“资产股票”-----该城市的房产。

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其实外地人来太原，主要是为了赚钱的太原的环境比较差。就全国与太原同类型城市相比，太原的房价并不算高，属于中等偏下水平，一个地区的房价一定与它的经济发展相适应的。目前可能也就小店区能达到，15000左右，晋源区的房价也在涨，是因为晋源区的环境改造工程，山西长风商务区以及周边大型商城的构建，也就是可以看出来，迎泽区是因为学区房涨价，小店区是因为工商业，资源涨价，晋源区主要以休闲娱乐为主，其他几个区并没有明显的拉动涨幅的关键要素。太原人口流入情况，不乐观2018年的太原常住，人口只增长了5万人，比起一其他二线或者新一线城市相差甚远，没有人口资源的流入，房价很难有一个大的涨幅。由此说来，太原的房价走势应该与全国平均走势相符，从政府，和市场，以及普通居民的心理预期看，国家房价不可能出现断崖式下跌，同样，在太原这样的规律也适用，但昭目前太原的发展速度，以及人口流入速度来看太原房价很难有一个较大的涨幅。

总之太原现状是人口流入少收资，存在大量的低收人群，缺少当今高速发展的高新技术产业。再加上太原市地势狭窄，南北发展严重不均衡，房价走势并不乐观，推荐买房的朋友，尽量选择发展优质的区域

我在太原有四套中小户型，前几年好出租，火车站五龙口30平年租金11000，可现在掉到9000都租不出去。其他几套也都掉了15%太原房租下行，是因为整体大经济环境不行，太原实体经济总量不行，市场拆迁走了好多外地人，加上城中村改造大量楼房集中交工，供需失衡，人少了生意不好做。太原最大的委托租赁房产经纪公司，因为在前几年房租高的时候收了房，一年亏了几千万，太多房子不是价格高租不出去，而是降了价也没人租，找不到租客。我身边的人，在太原呆了十几年的建材大老板都离开太原了，门口菜贩去了外地，连照相店老板都说毕业高峰期照相的学生少了一半，因为孩子跟父母走了。房子需求大降，许多有房人被套了，还要出暖气物业费，房子太难卖了，看看高层底商空了多少，就知道市场萎靡到啥程度了。太原30多年前经济排名全国十几名，现在六十多名，老实体经济不行，市场培育不行拆了太多，盖城墙修庙修路挖地铁花了太多钱，有的重复修都是烧钱，现在都是城市的债。

能，等的吧。在不远的时间太原就是第二个鄂尔多斯！暴跌！大家都不要买。耐心等待。我保证！！！！！！

有网民这样吐槽过太原：三线城市，二线房价，一线消费。如今多数城市都存在房价虚高的情况，太原也在此列，国家限购政策除了要稳定房价之外，另一层面是要”高质量”发展经济，而不是“高速度”、通过房地产来支撑发展。太原这几年涌入大量开发商，楼盘数量逐渐趋于“饱和”，该买房的都买了，待买房的都观望，等着再降再买，而一些“炒房团”更是看着房价下滑，“没资格”、也不敢出手了！可是，地产商耗不起，只能降了！如果标价每平米13000的新房，成本价只有每平米6000元的话，那么，7000到8000元也是有可能的。

我觉得有可能。为什么呢？以后人口会越来越少。我现在继承了我爸妈的房子。我老婆继承了她爸妈的房子。而我现在就有一个孩子。到时候我的孩子继承两套房子。估计10年内会有变化。有望降到1万以内。20年后。会降到5000左右。30年后。房子白送。

看看太原的天空，拿什么吸引外来人员前来购买？收入不高，好的企业也没几个，环境真说不上好，高房价拿什么来支撑！！！

提这个问题就比较好笑，你说涨好呢还是降好呢？！房价在6000左右基本是三，四线城市，涨说明我们gdp有收入，经济发展了，百姓手里有钱了！在城市人员结构中原住民既单位工人，机关事业单位职工，实际收入是极少的，太原市基础产业已基本没有，产业工人收入基本无增长，但社会收入增加了，既土地收入390多亿，市政基础投入增加了，开发商投资土地成本增加了，所以每平米房价就涨起来。但是我们实际收入减少了，社会资金统通越快偷着乐的就是银行，百姓手里的钱就变的与商品购买差距越来越大，也就是说房价又TM涨了！小小的太原到处是房子广告，是谁把几十家房地产商引进太原！他们做了什么？给太原汾河两岸建起一栋一栋高楼，就是利益！若干年后我们们孩子，孙子，去那工作，去那经营，在什么场所可建信息，产业场所，难道让我们住在太原，工厂在交城，太谷吗？房子想回到6000左右难！土地价，银行，利益所得者！我们有二线城市的房价没有二线城市的产业，醒醒吧！当你与企望的房价越来越远时，你，就剩下哭吧！