房天下搜房网二手房广州"

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我自己简单说说吧，

第一步当你选好房源后，你得选择一个有资质且专业正规的中介公司，（个人经验，就算你是法律专家也别显摆，毕竟术业有专攻，专业的中介能全面帮你评估房源的真实性，避免出现产权不明晰，产权纠纷，是否抵押及债务纠纷等），中介公司会详细列出购房所需的各种费用和购房步骤（按揭包含评估费，贷款服务费及贷款银行首付比例和月供数）。

第二步 确认购买后，中介安排与卖家见面签约，商谈定金，首付几成，在中介见证下签订三方购房协议一式三份（建议定金可适当多给一些，防止反悔，因为反悔需双倍赔偿）。

第三步中介安排买家去贷款银行面签，这一步主要是银行需要审核买家资格，确定你是否有贷款资格，一般正常为7到14个工作日！

第四步如面签过了，中介安排买家与卖家一起去房管局网签！！（网签非常重要，只要是房源存在产权问题都无法通过）

第五步过户！通过网签后，进行买卖双方不动产取证过户手续，此时买家需要缴纳各种税费如契税，消费税，如果房产证不满2年，还有一个人增值税（也叫高税）然后买家支付首付款给卖家，卖家交房交钥匙?！一般不动产权证会在7到14个工作日出来可查询进度！

第六步抵押手续（全款买房没有此项）！不动产权证下来后，银行和买家一起去土地局办理房产抵押手续备案（如果按揭中卖房，需要先结清银行欠款，再去把房产证解押才能交易）！

第七步！银行放尾款给卖家，一般7个工作日，但是这个时间现在很难说，银行放款完全取决于它的额度还有多少！长了也没办法！中介最后全面收尾，联合买家卖家交割水电煤气，宽带，有线电视，暖气，物业费，去派出所核实是否有户口在房源地址！至此，一套二手房买卖流程全部结束！！（简单说说，不足之处还请大家见谅）

我当时买二手房是找中介买的，结合自身买房经过，谈一下二手房交易流程。

买二手房的流程：准备买房—选房看房—签约定房—办理贷款—缴税过户—物业水电交接—入住。

⑴准备买房

首先要看看自己有没有购房资格，各个城市的规定不一样；

其次要了解自己买房的目的，是投资，学区房，工作用房。

再一个，需要根据自己的经济状况，了解银行贷款相关政策规定，对房款总数有一个预期，就是看看以你的经济实力，你能买多少钱的房子。

还有，要知道自己想买什么户型，是二室一厅还是三室一厅。倾向于高层还是多层。

当年我是为了买学区房，首先查了下所在城市比较好的小学和初中是哪几所，然后双学区房有那几个片区，这几个初中最近几年的中考率怎么样，有个大体方向。

因为怕自己有些手续整不明白，所以当时选择了房产中介，全国比较有名的有中原地产，链家，21世纪不动产等等好多，我实地对比看了几家，当时是选的链家，总体还不错，反正也分业务员，有的比较熟练老道，办事效率能高点，年轻的就差点，还比较正规。

我当时选择的贷款买房，银行贷款年限一般是10.15.20.30年，一般银行规定，借贷人和贷款年限之和都是在60-70年之间，不同银行的时间长短各不相同。比如某个银行要求最高60年，你35岁去贷款，那么你最多只能贷25年，贷不了30年。就是你买房的时间越晚，那么给你还款的时限也就越少。我当时30多岁，结合每月工资，符合贷款30年条件，算了下自己可以承受的总房款在150万左右。我结合自己家庭成员情况，初步想买一个小3室的户型。

⑵看房选房

一定要现地看房，网上说，网上看的图片，视频都是浮云，要实地感受，感受周边环境，感受房间尺寸。我认为应该重点考虑以下几方面的因素：位置，周边环境（是不是学区，离幼儿园，小学近不近，有没有超市，菜市场），户型，楼层。了解下楼盘本身的楼间距、容积率；楼盘周边是否有工厂，铁路，高压线等各种污染情况。

我当时看房，主要是先去中介店里，根据自己可以接受的房款额，户型情况，中介会给你推荐一部分二手房，然后你从里面选10个或20多个，由中介负责跟房主联系预约，每天就跟着中介一起去现地看房，当时是看了20套左右，最后从3套中反复对比选择了1套。

⑶认购签约

等你相中某一套后，中介业务员会联系买卖双方到中介的店里对房产价格进行商谈，一般是中介门店的店长主持，一次可能谈不妥，因为二手房都有砍价余地，我当时是谈了2次，砍了5万元钱。签约谈判前，要亲自看卖方提供的房屋不动产权证。谈好价格后，中介会提供一份房屋买卖合同，由中介对主要条款进行朗读解释，双方商定好合同细节，签订购房合同。其实主要是付款时间，违约责任等。

这里重点强调一下，特别是买学区房的，一定写明，房东于那年那月那日前必须把户口迁出去。再一个，因为二手房里面有很多物品，一定跟房东商量好哪些他可以搬走哪些是留下的，写到合同里，要不然有些房东把花洒，水龙头，挂式空调全拆走了。

好多中介一般在买卖双方签完合同，就把中介费收了。这个要和中介提前讲好，中介费具体付款方式是什么，最好是签订房屋买卖合同交一半中介费，不动产权证出来再交另一半中介费，要不然后续中介要给你协调办理银行贷款，协调办理房屋过户，钱都付完了，就没有约束力了。

再一个，签订合同前，消费者需要对自己能否办理按揭贷款有一个预计。要明确如果按揭办不成，双方各自的责任是什么。别最后贷款办不下来，定金还不给退，中介费还不少花。

⑷办理贷款

办理贷款，需要买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续。一般需要贷款人提供资料：

1、申请人和配偶的身份证、户口簿，结婚证原件及复印件3份；

2、《商品房房买卖合同》；

3、个人征信报告；

4、需购房人收入证明，银行流水；

银行对贷款申请人信用，收入进行审核，看个人情况和房地产市场情况，商业贷款一般2-5月就能放贷。我的是3个月后放的贷款。

如果中介帮忙给你办理贷款，有些中介可能会多收你贷款额1%的贷款服务费，就是中介帮你协调银行贷50万，要给中介5000元贷款服务费。这个要提前和中介讲，协调贷款的开支是不是已经包含到中介费了，正常如果谈好，是不用多交这个贷款服务费的，就交房款1%的中介费就全包含了。

一般银行要求，贷款人个人月收入要是每月还贷额的2倍以上。比如你每月还贷5000元，那你工资得是10000元以上。如果本人工资不满足条件，你可以和你爱人一起贷款，这样你两个的工资就可能达到要求了。再一个银行要求要有贷款人所在单位开的你的收入证明，工资5000元以上的要有半年或一年以上的银行流水，5000元以下的只要单位收入证明，不要流水，不过也分银行，一般是这样。

⑸缴税过户

签订购房合同后，需要到缴税大厅办理缴税业务。需要缴纳契税，交易手续费等；如果是经适房，还需缴纳土地出让金，一般为房款的1%。买房需要缴纳的主要税费：

（1）契税；90平方米以下首次购房的按1%缴纳；90—140平方米按房价1.5%缴纳；140平方米以上按房价3%缴纳。

（2）房屋交易手续费；按房屋建筑面积乘以3元/平方米。

（3）房屋产权登记费：80.00元。

（4）房屋评估费；按评估额0.5%缴纳。

缴费完毕，中介组织买卖双方到综合服务大厅办理房产过户，一般2周到1个月的时间就会下来买房者的不动产权证了。然后把不动产权证给银行，银行会给你的房产办理抵押，尔后再把不动产权证还给你。

⑹物业交割

卖房人结清水电，物业费之后，把电卡，水卡，天然气卡交接给你，千万记得要过户，改成自己名，便于以后网上缴费和电话提醒，也别忘了去物业进行住户更换登记，然后办理入住就可以了。

最后记得要让卖方人把他的户口从你的房子里迁出去，因为只有他牵走了，你才能把你的户口落过来。落户是拿不动产权证，原户籍所在地派出所开的准许迁出证明，结婚证，儿女出生证等到辖区派出所办理落户。

二手房交易流程

1:买卖双方签署定金协议

2:买家准备购房和按揭资料，征信报告，收入证明（覆盖月供额度2倍），身份证，户口本，已婚提供结婚证，卖家需要结清房屋尾款

3:签署网签合同

4：办理按揭，等待银行按揭审批通过（一般按揭审批通过后房东可以拿买家的首付款）

5：办理房产证（当天需要缴纳税费，一般2个工作日办理完成）

6:产证送银行抵押（一般3个工作日办理完成）

7:物业交割（卖房结清水，电，物业，燃气拖欠费用）

8:卖房拿尾款（交易完毕）

大家好，我是一名房产经纪人，我来告诉你买二手房有那些流程。

1?首先是找房源，可以通过网上58同城，安居客，赶集网，搜房帮，房天下，等网站。也可以上门找中介门店直接看房。

2?联系好中介看房，说话说货比三家，我建议货比多家，对自己有利。

3?看好适合自己喜欢的房子，谈价格。

4?约定好买卖双方到中介签定购房合同，交定金

5?如果买房是全款，房东是按揭贷款的，这里就需要房屋解压，解压取证在10到20左右。

6?如果客户是按揭，就需要买卖双方到银行去做按揭手续。买方按揭手续需要半个到一个人左右。

7?买房按揭通过就可以约定好时间去房交所过户缴税，打首付款了。

8?买卖双方过完户三个工作日可以出证。

9?银行按揭合同出来就可以去房交所做房屋抵押了，过二天在取证，交还给银行。

10?等待银行打款给房东买方同时交房子月供。目前来看2到3个月。

11?卖房收到银行尾款买房就可以交接房子了，水电气物业原房东结清，之后就水电气卡过户就OK?了。

亲如果我的评价对你有帮助，动动你的手指点个赞鼓励一下我吧，欢迎评论补充。

1、想要买那个楼盘房子，就去买楼盘资料一个一个电话打过去问人家房子卖不卖

（这里需注意：别被骂死，态度要好，专业知识要够不然业主不会跟你瞎扯淡的，要了解市场价格你给业主说的不是市场价格，你再想继续聊下去是不可能的，运气要好别被那个不怕事大的业主骗去打一顿，动作要快不然房东挂中介去了）

2、房子找到了，然后就约时间去看房。了解房子的情况，证件（是否已办理，未办理的话办证费用谁出）、房子满几年、是否有抵押（谁来解压）、二次抵押等等，

3、看完房后满意了，就签定买卖协议。（付定金、去交易中心产权核验、去市民服务中心户口查证、去银行开监管账号、去银行打首付款资金监管，）

4、拿材料去交易中心申请网签。（网签后，如果有抵押先去银行解压，如果未办一手证就在去交易中心办一手证，去找评估公司去评估）

5、去做按揭，商业按揭就申请贷款，公积金（到处跑），一次性比较简单

6、贷款批下来了，去过户，交税（交易中心让交多少就交多少）

7、领证，水电煤气过户，物业交接。（能走到这一步就恭喜你了）

二手房交易是很复杂的，个人建议先要去了解相关的购房信息，首先是要上网或去中介查看房源信息，然后自己去看房，如果看好了，就确定购房意向，在买之前一定要先确定房子的产权是没有问题的，在和房东商量具体的合同的细节，然后签订买卖合同，办理贷款手续，支付首付，产权过户，房屋交割，领房产证，交易完成，然后算好每个月要还贷款的金额。

其中有几点需要注意的：

1、找中介一点要找相对来说大的、正规的中介，对于中介收费的情况也要了解清楚。

2、买房还要自己考察小区周边的环境，资金情况，综合各种因素来选择。

3、房子的产权一定要确定清楚，卖房的人也一定要是房东等，避免纠纷。

4、可以去房管局核实情况。

关于二手房的交易流程，因为各地政策不同，可能会有稍微的差别，但大的步骤是没有区别的，下面以洛阳市二手房交易为例，谈谈二手房的具体交易流程。

二手房具体流程为：

1、购房人通过各种方法找房源、看房。

2、经中介机构撮合达成初步交易意向。在此阶段，购房人需对房屋的基本情况进行初步的了解，比如房屋年限、房产证办理时间、是否满五唯一、房屋是否有共有权人、房屋是否待拆迁等，这是交易的基础，也会涉及到相关税费问题。

3、房屋和产权审核，查档确认。可以要求当事人提交房屋所有权证、征信报告、房屋查档证明。

4、确定房屋产权后交定金（可有可无）。

5、签订三方合同。如果有必要，在签订合同前要进行贷款预审。

6、办理赎楼。如果是商业贷款，解压和网签可以同时进行；如果是公积金贷款必须先解压，然后才能网签。

7、面签之后进行房屋评估，评估价将直接影响首付款数额。

8、买方办理按揭贷款（身份证原件、结婚证、户口薄、收入证明、银行流水、买卖合同等）。

9、买方贷款审批通过之后，付首付款进入资金监管账户（目前是全额进行资金监管）。

10、就房屋办理抵押登记，完税过户（身份证原件、房产证原件、二手房买卖合同等）。

11、出房产证、领取他项权证。

12、领房产证后7个工作日内释放首付款，释放首付款3个工作日释放银行尾款（银行不同放款时间可能差距较大）。

13、房屋交接。

二手房买卖流程是指房屋所有权人通过买卖、交换或者其他合法方式将已取得《房屋所有权证》的房屋转移给他人的过程。二手房买卖又称存量房买卖，是买方通过交付房款，卖方将房屋交付给买家，并办理过户登记的过程。二手房买卖流程比较复杂，具体办理流程和需提交的材料包括以下几个方面：

办理流程

1．购房资格核验（住宅类）

2．网签合同 　　

3．地税部门核定契税 　　

4．房屋发证大厅办理房屋所有权证

必须提交的材料

1．登记申请书原件（受理窗口提供）

2．申请人身份证明 　

3．房屋所有权证原件

4．网上签约的北京市存量房买卖合同原件

5．买卖双方当事人约定通过专有账户划转交易结算资金的，应提交存量房交易结算资金托管凭证原件；买卖买卖双方当事人约定自行划转交易解散资金的，应提交存量房交易结算资金自行划转声明原件 　

6．契税完税或减免税凭证原件 　

7．房屋所有权证上的房屋登记表、房屋平面图将产权人名字遮盖复议买方人数+1份

8．其他资料： 　

（1）住宅类房屋买卖的，还需提供购房资格审核时申报家庭成员的身份证明、结婚证明、户籍证明及其他材料原件 　　

（2）央产已购共有住房转移的，还应提交《在京中央单位已购公房变更通知单》原件

（3）已购经济适用房、限价商品房取得契税完税凭证或房屋所有权证未满五年的，不得按市场价出售，确需出售的，需提交户口所在区县住房保障管理部门出具的确定符合条件的购房人的证明原件；满五年出售的，需提交产权人户口所在区县住房保障部门开具的放弃回购权的证明 　　

（4）补交土地出让金的证明 　　

（5）标准价、优惠价提交补交房价款证明或满65年工龄的证明原件 　　

（6）国有土地使用证（整宗房产的） 　　

（7）整宗划拨用地或者整栋楼房占用划拨土地的，提供划拨土地转让批准文件 　

（8）商业配套设施转让的，还应提交按规划用途使用房屋的承诺原件

申请人身份证明

1．本市居民：二代居民身份证（未成年人申请房屋登记可提供户口簿）；

2．外省市居民：二代居民身份证，未成年人申请房屋登记可提供户口簿； 　

3．军人：二代居民身份证。或军官证，或文职干部证，或士兵证，或学员证，或军官退休证，或文职干部退休证，或离休干部荣誉证；

4．港澳居民：香港特别行政区护照，或港澳居民往来内地通行证，或港澳同胞回乡证，或居民身份证； 　

5．台湾同胞：台湾同胞来往大陆通行证、旅行证或经确认的居民身份证明；

6．华侨：中华人民共和国护照和国外长期居留身份证件； 　

7．外籍人士：经公证认证的身份证明或护照和外籍人士在中国的居留证件（无外国人居留证件的，提交中国公证机构共证的护照中文译本原件）；

8．境内法人：《组织机构代码证；没有《组织机构代码证》的，可提交《企业法人营业执照》、《事业单位法人证书》、《社会团体法人登记证书》等；

9．境外法人、其他组织：经公证的法人或其他组织的商业登记证，或注册证书，或批准该法人、其他组织成立的文件及有关部门核发的该境外机构在北京设立分支、代表机构的营业执照或者登记证书；外国法人或其他组织的公司注册文件在注册地公证后需中国驻该国使、领馆认证；认证后的以上文件，不再核验原件。

委托公证的相关证明

1．委托代理人登记的，提交授权委托书原件、委托人身份证明、受托人身份证明；授权委托书中记载的委托事项、权限应明确；授权委托书经公证的，可不再核对委托人的身份证明原件；

2．转让为自然人的，委托书应公证；

3．境外法人、其他组织、个人的委托书、有关登记材料应公证。香港出具的公证书，应由中国法律服务（香港）有限公司加盖转递专用章；台湾出具的公证书应由中国公证员协会或者北京市公证员协会确认；外国申请人委托代理人申请房屋登记的，其授权委托书、有关登记材料应当公证。在外国公证的证明文件，需要中国驻该国使、领馆认证；与中国没有外交关系的国家，由该国和中国都有外交关系的第三国的中国使、领馆认证； 　

4．无（限制）民事行为能力人的房屋登记，由其监护人代为申请，提交监护人身份证明、被监护人居民身份证或户口簿（未成年人）、证明法定监护关系的户口簿，或者其它能够证明监护关系的法律文件； 　

5．因处分未成年人房屋申请登记的，还应当提供由监护人出具的为被监护人利益的书面保证原件；

6．当事人约定合同经公证生效的，应当提交有关合同的公证文书原件； 　

7．登记申请材料是外文的，应同时提交经公证的中文译本原件； 　

8．出卖房屋的单位和个人，必须持有房屋所有权证和其他有关证件。房屋开发经营企业出卖商品房，必须持有工商行政管理机关核发的营业执照。

注意事项：

在二手房买卖过程中，必须遵守下列规定：　

（一）出卖国家或单位以各种形式补贴购、建的房屋，在同等条件下，房屋土地管理局所属房屋经营部门或原出售单位有优先购买权； 　　

（二）出卖已出租的房屋，须提前3个月通知承租人。 在同等条件下，承租人有优先购买权；

（三）出卖共有房屋，出售人须提交共有人同意或委托出卖的证明。在同等条件下，共有人有优先购买权；

（四）遵守本市其他有关规定。

购买二手房交易流程比新房要复杂，我最近刚入手了一套二手房，今天刚好完成过户手续，预计下个月就可以交房搬进去住了，根据我的经验说一下二手房交易的关键流程。

1.找房子

购买新房找房子很简单，只需要跑几个楼盘，基本就可以确定下来。但二手房不一样，市面上太多在售房源，比如现在广州就有六七万套挂牌在售，需要从六七万套里面挑选一套最适合自己的，那可是个苦力活。我自己也找了近两个月时间，看了三十套房子才遇到合适的。

2.洽谈

找到合适的房子，还要有合适的价格，一般挂牌价都会比成交价高几万块钱，具体能砍价多少就看你的本事啦，我是和旧业主与中介公司三方一起面对面谈拢的。

3.签约

谈好价格后，中介会马上安排买卖双方签约，当然签约之前中介会对房子产权情况进行查询，还有确定买方购买资格，确保房子能正常交易。签约的合同有好几十页，我们当时谈完后都六七点了，着急回家没有细看，但是关键信息还是有认真核对，大家不要学我，尽量仔细看合同，避免踩坑。

4.网签和面签

买卖双方备齐资料去网签地点进行网签，当天也可以叫上贷款银行客户经理过来，把贷款申请材料一起签了。反正我网签当天签名签到手软。

5.送审和批贷

贷款材料齐全后银行客户经理会提交银行审核，大概十个工作日内就可以批贷。

6.缴税和过户

当天缴税当天过户，我买的是满五唯一的房子，而且不超过90平米，只需要交一个点的个税和一百多块钱的杂费，过户完成房子就是买家的了。

7.出他项证和放款

过户几天后就可以拿房产证和他项证了，银行拿到他项证后会安排放款，如果旧业主还在住的，收到全部款项后会搬走，新业主就可以搬进自己心仪的房子了。

购买二手房流程比较复杂，最好还是找一家靠谱的中介，可以省掉不少烦心事。购买房子是人生大事，需要处处留心，希望大家都能顺利住进自己心仪的房子。

一、想好从哪里找房:1，网上:无中介费，要求自己对流程熟，有一定谈判和风险防范能力。2，小中介:1一2个点的中介费，费用不高，房源少点。3，大中介:2一3个点中介费，房源多，费用高。二、看好房再下手:房子楼层、户型、朝向、装修、小区环境、管理、周边配套:交通、学校、菜市、超市、银行、医院、公园……等等，因为签了合同之后你不能因为以上的任何原因而反悔。三、看好房子之后需要确定的事:买方:购房资格，征信及贷款能力，如果首付款不宽余，最好让中介估算一下首付款，并按中介估值的最大误差值准备首付。卖方:房屋产权是否明晰，有无其他租赁或经济纠纷，有无抵押按揭。四、签合同:1、验明正身(房东身份证产权证同一、委托代理人需公证处出具公证书)。2、明确交易流程及最大限度交易时间，防止恶意拖时间毁约行为。3、明确违约责任。五、流程:签约(交定)→房东结按让房屋达到可过户状态→同时买方申请按揭→网签→资金监管→核税→递件→交税→取新产权证→办抵押登记→银行放款→房屋交接(完)